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Quando si vende o si affitta un’abitazione, prima o poi qualcuno chiede “le certificazioni degli impianti”. Non esiste però una certificazione unica: quello che serve per vendere casa, sul fronte impianti, è un insieme di documenti diversi: la Dichiarazione di Conformità (DiCo) o, per gli impianti più vecchi, la Dichiarazione di Rispondenza (DiRi), il libretto di impianto per il riscaldamento e, separatamente, l’APE.
Questa guida mette in fila quei documenti dal punto di vista di chi vende o affitta: quali sono, chi li chiede, quando sono davvero obbligatori e cosa fare se mancano. È utile anche all’installatore, perché spesso è proprio lui a dover chiudere la pratica prima del rogito. I dettagli di ogni singolo documento restano nelle pagine dedicate: qui il filo è la compravendita e la locazione.
Quali certificazioni impianti servono per vendere casa
Sul fronte impianti, per una compravendita girano in genere questi documenti:
- la Dichiarazione di Conformità (DiCo) dell’impianto, o in alternativa la Dichiarazione di Rispondenza (DiRi) per gli impianti realizzati prima del decreto;
- il libretto di impianto per il riscaldamento e la climatizzazione;
- l’Attestato di Prestazione Energetica (APE).
Attenzione alla loro natura diversa. DiCo, DiRi e libretto riguardano gli impianti. L’APE, invece, certifica la prestazione energetica dell’edificio: è obbligatorio in compravendita e locazione, ma non è un documento d’impianto e non dice nulla sulla conformità di impianto elettrico o caldaia. Tenere distinti i due piani, impianto ed edificio, evita la confusione più comune in vendita.
La dichiarazione di conformità per il rogito
Veniamo alla domanda che arriva più spesso: “cosa serve per vendere casa, impianti e notaio?”. La legge non impone la dichiarazione di conformità come condizione di validità del rogito. Il notaio non blocca la compravendita se la DiCo manca: ne dà atto e informa le parti, che decidono come regolarsi. In pratica, però, la DiCo per il rogito viene chiesta molto spesso (dalla banca che eroga il mutuo, dall’acquirente, dall’agenzia), perché tutela chi compra.
Per chi acquista, l’assenza della dichiarazione di conformità non è un dettaglio formale: senza quel documento può complicarsi l’attivazione delle forniture e, in caso di sinistro o di un futuro intervento, manca la prova che l’impianto era a regola d’arte. Meglio chiarire il punto prima del preliminare, non il giorno del rogito.
Quale documento fa fede dipende dall’età dell’impianto. Per gli impianti realizzati dal 27 marzo 2008 (data di entrata in vigore del D.M. 37/2008) il documento è la DiCo, prevista dall’ articolo 7 del decreto. Per quelli precedenti, se la DiCo non c’è o non si trova, subentra la Dichiarazione di Rispondenza. Il confronto completo tra i due, con i requisiti di chi può firmarla, è in DiCo o DiRi: quando si usa la rispondenza.
Il libretto di impianto: il documento che si dimentica
Il libretto di impianto è il documento più spesso trascurato in una compravendita. Riguarda gli impianti di climatizzazione invernale ed estiva (caldaia, pompa di calore, impianti a biomassa, condizionatori) e va trasferito al nuovo proprietario o messo a disposizione dell’inquilino.
La differenza rispetto alla DiCo è netta. La DiCo è un atto una tantum: fotografa la corretta installazione a fine lavori e la rilascia l’impresa. Il libretto è un documento vivo, che segue l’impianto nel tempo con i dati del generatore e lo storico dei controlli e della manutenzione. La prima compilazione spetta all’installatore alla messa in servizio; gli aggiornamenti li annota il manutentore a ogni intervento. La definizione completa è alla voce libretto di impianto.
Tra gli aggiornamenti del libretto rientra il rapporto di controllo di efficienza energetica (RCEE), redatto dal manutentore in occasione dei controlli periodici. Soglie di potenza e periodicità variano anche su base regionale: verifica le regole della Regione in cui si trova l’impianto. Il caso pratico più frequente, la sostituzione della caldaia, è trattato in sostituzione caldaia: documenti, DiCo e libretto.
Documenti impianti per affittare casa
Nella locazione il quadro cambia rispetto alla vendita. L’APE è obbligatorio e va citato nel contratto; la DiCo o la DiRi, invece, non sono formalmente richieste per stipulare un affitto. Questo non significa che gli impianti non contino: il proprietario che dà in uso l’immobile resta responsabile della sicurezza degli impianti (elettrico, gas, caldaia) che mette a disposizione dell’inquilino.
Per questo, anche se non è un obbligo formale, conviene consegnare al conduttore copia della documentazione disponibile: DiCo o DiRi, libretto di impianto, ultime manutenzioni della caldaia. Serve a fotografare lo stato degli impianti all’inizio del rapporto e a chiarire chi fa cosa: per esempio chi cura la manutenzione ordinaria della caldaia durante la locazione. La ripartizione esatta dipende dal tipo di contratto e dagli accordi: dove gli obblighi seguono norme regionali o pattuizioni specifiche, verifica il caso concreto.
APE e altri certificati da non confondere
Vale la pena chiarire una volta per tutte cosa NON è un documento d’impianto, così non si va a cercare la cosa sbagliata.
L’APE certifica la prestazione energetica dell’edificio ed è obbligatorio in compravendita e locazione; in linea generale ha validità decennale, salvo interventi sull’immobile o sugli impianti che ne modifichino la prestazione. Non attesta in alcun modo la conformità degli impianti: un’abitazione può avere un APE valido e una DiCo mancante, o viceversa.
Altri documenti che entrano in gioco nella vendita ma esulano dagli impianti sono il certificato di agibilità (documento edilizio dell’edificio, che le autorità rilasciano dopo aver acquisito anche la dichiarazione di conformità degli impianti) e le planimetrie catastali. Sono adempimenti utili al rogito, ma non rispondono alla domanda “l’impianto è a regola d’arte?”. A quella risponde solo la DiCo (o la DiRi).
Cosa fare se i documenti degli impianti mancano
Se al momento di vendere o affittare i documenti non si trovano, si procede per gradi, distinguendo in base all’età dell’impianto:
- Cerca la DiCo originale presso l’impresa che ha eseguito i lavori: di norma ne conserva copia e può rilasciartene una.
- Impianto dal 27 marzo 2008 in poi, DiCo introvabile: la via è un nuovo intervento di adeguamento o rifacimento con la relativa DiCo. Una DiCo non si “riemette” a posteriori per un lavoro non documentato.
- Impianto precedente al decreto: valuta la DiRi, rilasciata da un professionista o da un RT abilitato dopo sopralluogo.
- Libretto mancante: rivolgiti al manutentore per ricostruirlo e aggiornarlo con i dati del generatore e i controlli.
- APE mancante: incarica un tecnico abilitato a redigerlo.
La cosa più importante è avviare per tempo: recuperare documenti, fare il sopralluogo per la DiRi o programmare un adeguamento richiede settimane, meglio partire dal preliminare che a ridosso del rogito. Il percorso quando manca proprio la DiCo è approfondito in impianto senza DiCo: vendita casa.
Quando invece si rende necessario un intervento e l’impresa deve emettere una DiCo nuova per chiudere la pratica prima del rogito, strumenti come DiCoFacile aiutano a compilare la dichiarazione sul modello dell’Allegato I con gli allegati al posto giusto e a conservarne copia, riducendo i tempi e il rischio di lasciare campi o documenti incompleti.
In sintesi
- Per vendere casa i documenti degli impianti sono principalmente la DiCo (o la DiRi per impianti ante decreto) e il libretto di impianto per il riscaldamento; l’APE è obbligatorio ma riguarda l’edificio, non gli impianti.
- Il notaio non blocca il rogito per l’assenza della DiCo, ma informa le parti: banca e acquirente la chiedono comunque quasi sempre.
- Il documento che fa fede dipende dall’età dell’impianto: DiCo dal 27 marzo 2008, DiRi prima.
- Nell’affitto è obbligatorio l’APE, non la DiCo; resta però la responsabilità del proprietario sulla sicurezza degli impianti dati in uso.
- Se i documenti mancano, agisci per tempo distinguendo per età dell’impianto; per chi deve emettere una nuova DiCo a chiusura pratica, DiCoFacile la genera a norma con gli allegati corretti.
Questa guida ha carattere informativo e operativo: non sostituisce la lettura del testo vigente del D.M. 37/2008 né una valutazione tecnica del caso specifico.
